Юридический кабинет Алексея Куликова

Случаи из моей практики

• Иванцов Роман решил приобрести квартиру в Фестивальном микрорайоне г. Краснодара. Определился. Обратился ко мне с просьбой проверить документы на чистоту квартиры. Я заказал необходимые выписки и справки на объект недвижимости. При проверке выписки о переходе прав на эту квартиру, выяснилось, что первый собственник приобрел право собственности на нее по решению суда. Затем, продал свою квартиру родственнику.

  Таким образом, в документе о праве собственности, в графе документ основания указан договор купли-продажи квартиры. То есть, внешне по документам нельзя было определить то, что дом сдавался по суду, а, следовательно, проблемный в плане качества строения и введения в эксплуатацию.

  Я сообщил это покупателю. Роман убедился в том, что дом имеет целый ряд проблем, пообщавшись с несостоявшимися соседями. Роман отказался покупать данную квартиру, выбрал другую в городе Краснодаре (17.10.2014г.).

• Гражданин Бекетов решил приобрести жилой дом в черте г. Краснодара. Обратился ко мне. Все было в порядке с документами и с самим домом, однако, после встречи с продавцом этого дома мне показалось, что продавец ведет себя не совсем адекватно.

  Я настоял на предоставлении покупателю справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Стали проверять и на наличие судимости или долгов за продавцом. Продавец стал отнекиваться от предоставления справок и уходить от сделки купли-продажи домовладения.

  Оказывается продавец имел большие долги, но мало того состоял на учете в психдиспансере, страдал алкоголизмом. Без соответствующих справок сделку купли продажи недвижимости в любой момент могли признать не действительной. Г-н Бекетов нашел иной дом в Юбилейном микрорайоне (ЮМР) г. Краснодара, где сейчас обзавелся семьей и живет-радуется (12.07.2018г.)

• Подход к делу

  Тревожным звоночком является и то, что продавец недвижимого имущества просто отказывается от юридических услуг по купле-продаже недвижимости.

  Гражданин Филипченко обратился ко мне за консультацией по покупке квартиры в центре г. Краснодара. На его предложение встретиться с юристом, обсудить условия сделки и сопроводить сделку купли-продажи продавец категорически отказался, говорил что, якобы, договор может сделать сам бесплатно, так как сам является юристом. Цена квартиры была очень заманчивой. Продавец квартиры торопил на внесении покупателем большой суммы аванса за эту квартиру.

  Я путем проверки объекта на чистоту, выяснил, что свидетельство о праве собственности на эту квартиру – поддельное, а указанный документ основания возникновения права собственности, а именно зарегистрированный договор долевого участия (ДДУ) - подлинный, но стоимость объекта по нему не оплачена перед застройщиком и, следовательно, дду недействительный. Продавец оказался мошенником (05.04.2015г.)

• Однажды ко мне обратился гражданин Колмыков для составления предварительного договора купли-продажи 4-ёх комнатной квартиры в Юбилейном микрорайоне (ЮМР) г. Краснодара. От имени продавца квартиры действовал его родственник по нотариальной доверенности.

  Я обратил внимания г-на Колмыкова на этот факт и предложил свои юридические услуги по проверке чистоты сделки купли-продажи недвижимости, что бы все сделать правильно и, если есть какие-то риски - сохранить деньги покупателя. Тот согласился. Кроме всего необходимого я проверил доверенность представителя продавца квартиры накануне подписания договора купли-продажи и передачи внушительного размера аванса.

  Оказалось, что доверенность отозвана доверителем (продавцом) за неделю до назначенного к подписанию предварительного договора купли-продажи квартиры. Естественно, покупатель отказался от такой сделки и сохранил свои денежные средства (09.12.2017г.)

• Гражданин Говорухин решил купить однокомнатную квартиру в г. Краснодаре с привлечением ипотечного кредита.

  Обратился по рекомендации друга, ко мне (юристу по недвижимости / бизнесу), провести задаток и проверить документы продавца квартиры, поскольку, продавец квартиры подозрительно торопил его с передачей аванса (сумма весьма большая для аванса), настаивая, что это должен быть именно аванс.

  На встрече я обратил внимание покупателя на то, что у продавца старый техпаспорт на квартиру и на то, что я усмотрел на фото этой квартиры уголок радиатора отопления на балконе, а это означает, что в квартире сделана перепланировка, и, что выбранный им банк не одобрит кредит (ипотеку) на данную недвижимость. Гражданин Говорухин сохранил деньги на аванс и выбрал другую подходящую квартиру (17.03.2019г.)

• Покупатели собрались купить квартиру в г. Краснодаре. Обратились ко мне (юристу по недвижимости / бизнесу). Все вроде бы было хорошо: и продавец квартиры, и ее представитель, и цена за квартиру…

  Я проверил на юридическую чистоту эту квартиру, в ходе которой выяснилось, что в ней прописан человек, который сейчас находится в "местах лишения свободы". Покупатели решили выбрать другую квартиру в Юбилейном районе г. Краснодара (15.10.2017г.)

• Была в моей юридической практике и такая ситуация.

  Гражданин Купченко решил приобрети квартиру в Юбилейном районе Краснодара, по заманчивой цене, по переуступке права требования (цессии), которая, к тому же являлась залоговой квартирой (у банка). Застройщик надежный, цедент показался цессионарию серьезным и адекватным. Сумма для закрытия кредита (ипотечного) 300000 р. Покупатель передал аванс 300000 р. по расписке, составленной на «коленке» на тетрадном листе, второпях между ними. Цедент взял эти деньги, якобы, для снятия обременения перед банком, но не донес их до банка. Мало того, оказалось, что он по такой же схеме «уступил право требования» на эту же квартиру еще двум потенциальным цессионариям. И только после того, как цессионарий устал слушать истории о том, что в банке произошла какая-то ошибка и, что, якобы, не могут снять обременение с этой квартиры в Юбилейном Купченко обратился ко мне за оказанием юридической помощи, с целью вернуть свои деньги переданные продавцу в качестве задатка. В итоге нам пришлось судиться с мошенником и взыскать денежные средства (06.09.2013г.)

• Ко мне, как к юристу по сделкам с недвижимостью в Краснодарском крае обращаются покупатели с вопросом, безопасно ли приобретать доли в уставном капителе общества, квартиру, дом с земельным участком с использованием ипотечного кредита (ипотеки), используя форму договора купли-продажи, предложенную банком. Я отвечаю, что договоры купли-продажи по форме банка защищают интересы банка, но не всегда ваши. Особые условия сделки, необходимые для покупателя или продавца в банковской форме договора купли-продажи недвижимости НЕ прописываются. Из моей юридической практики в Краснодаре: в договорах купли-продажи квартиры либо дома с земельным участком с использованием ипотеки, составленных по шаблону, известных банков НЕ прикладывается акт приема-передачи, опись (перечень) имущества, передаваемого в собственность вместе с квартирой или домом покупателю. Имущество в квартире не является залоговым и в своем договоре банк его НЕ описывает! В результате чего, покупатели рискует получить недвижимость без мебели, которую ему демонстрировал продавец. А ведь многие покупатели при выборе недвижимости делают свой выбор в сторону приобретения зачастую, исходя из оставляемой продавцом дорогой хорошей мебели. Чтобы не искушать продавца отказаться от своих слов, всю мебель и технику необходимо перечислить в перечне, акте и сделать их неотъемлемой частью договора. Есть и другие нюансы…(05.03.2018г.)

• Требует особой настороженности и то, что продавец недвижимости (юридическое или физическое лицо), продающий квартиру или домовладение с земельным участком или без, просит очень низкую цену в сравнении с рынком.

  В 2016 году подрядчик известного застройщика от физ. лица-директора продал квартиру моему клиенту за 2 000 000р. Вместо рыночной цены равной не менее 2 800 000 р. Все бы ничего, но этот продавец обратился в суд о признании договора купли-продажи квартиры в Юбилейном микрорайоне (ЮМР) Краснодара ничтожным, ввиду кабальности сделки и чуть было не выиграл дело. Но мы были более аргументированы и убедительны в суде. Мой клиент живет счастливо со своей семьей в той квартире. (23.07.2016г.)

• Однажды ко мне обратились Вартановы с проблемой по квартире.

  Дело в том, что когда они покупали квартиру в ипотеку в Центральном микрорайоне г. Краснодара им банк предложил страхование имущества, жизни и здоровья от своего же банка, сообщив, что при этом процентная ставка по кредиту снизится для них и они согласились. Когда Вартановы затопили свою и две квартиры снизу, они изучили заявление о присоединении к программе коллективного страхования и выяснилось, что их страховка не покрывает ущерб третьим лицам в результате затопления, ущерб в своей квартире. Когда они брали ипотечный кредит им работник банка и представитель страховщика не сообщили о таких моментах и, что вышеуказанные ущербы покрываются в случае страхования гражданской ответственности, при покупке квартиры, дома с земельным участком в ипотеку. Далее были досудебные переговоры с соседями, экспертизы и судебные тяжбы, в результате которых, мы значительно снизили суммы исковых требований. Выясняйте "на берегу" все нюансы по страховым полисам и подстраховываясь, перепроверяйте условия сделки у независимых юристов-профессионалов по недвижимости! (23.11.2017г.)

• Как-то раз ко мне обратилась семья Григоренко за помощью в покупке дома.

  Захотели приобрести дом с земельным участком в черте города Краснодара. С помощью агента по недвижимости нашли подходящие объекты недвижимости. Все понравилось и сам дом и инфраструктура вокруг и соседи, расположение детсада и школы.

  Без заключения предварительного договора Григоренко по расписке передали аванс за дом в размере 100 000 рублей. И тут их близкий родственник посоветовал обратиться ко мне (к юристу) «на всякий случай», дескать, а вдруг что,...и вовремя!

  Я стал готовиться к заключению ими договора купли-продажи домовладения. Выяснилось, что продавец (мужчина) развелся совсем недавно с супругой. Брачного договора нет, соглашения о разделе совместно нажитого имущества нет, и заключать не намерены. А это значит, что после приобретения семьей Григоренко этого дома с участком, бывшая супруга продавца могла, отсудить свою половину дома у Григоренко. Григоренко отказались от покупки домовладения. В итоге, не порядочный продавец аванс за дом не вернул покупателям. Взыскивали через суд (07.06.2019г.)